Підводне каміння ОСББ, або Cам на сам з комунальними проблемами

Автор: Євген Слуцький

З моменту набуття чинності закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» минуло достатньо часу. Будемо відверті: за чотири роки питань, чи дійсно ОСББ кращі за ЖЕКи та чи вдалася комунальна реформа, не поменшало.

То чий ґешефт від появи ОСББ?

Влітку 2016 року власники квартир постали перед вибором – створити ОСББ (Об’єднання співвласників багатоповерхових будинків) для управління, утримання, та використання загального майна або ж надати право місцевій владі на власний розсуд призначити компанію з управління будинком. Частина українських ЗМІ рясніли замовними матеріалами, що застерігали громадян від створення ОСББ. Мовляв, найбільше зацікавлені в змінах – сумнівні компанії, дрібні шахраї та пройдисвіти-юристи – тільки не мешканці будинків. Нібито, передусім це вигідно місцевим чиновникам, які прагнуть перекласти утримання будинків на власників квартир. До того ж, ОСББ має утримувати себе як посередника між споживачами й структурою, що надає послуги, тож істотної різниці у платіжках очікувати не варто.

Коли ж прийшло розуміння, що перестороги подіяли не на всіх, емоційний тиск посилився: тих, хто таки наважився, залякували історіями про несумлінних сусідів, замість яких ви змушені будете сплачувати за воду і тепло, а у разі накопичення боргу маєте перспективу за судовим рішенням всі разом опинитись на вулиці.

Насправді саме чиновники разом із комунальними монополістами зацікавленні в існуванні ЖКГ, монополії на надання послуг та безпідставному підвищенні тарифів.

Якщо ж власникам квартир вдається згуртуватися і створити ОСББ, вони мають можливість знизити квартплату, виключивши з «харчового ланцюга» ЖЕК, а також позбувшись податку на прибуток, оскільки ОСББ не є комерційною структурою. Окрім економії, ОСББ дає можливість заробляти на оренді підвальних чи горищних приміщень, рекламі на фасаді будівлі тощо. Організувавши ретельне сортування сміття, ОСББ теж може заробляти додаткові кошти. Не секрет, що вітчизняні підприємства, які працюють на вторинній сировині, змушені купувати її за кордоном. Отримані кошти стануть у нагоді в разі реалізації вартісних проектів, таких як утеплення фасадів, заміна ліфтів, ремонт даху.

Що стоїть на заваді комунальному щастю?

Людей здавна псує квартирне питання, і відтоді мало що змінилося. Щоб створити успішне ОСББ, треба перемогти самих себе – повірити у власні сили і взяти на себе відповідальність. А ще доведеться систематично боротися з дрібним шахрайством, яке й шахрайством далеко не всі вважають. Протистояти доморощеним «кулібіним» з їхніми магнітами на лічильниках та іншими лайфхаками. Боротися з тими, хто не вважає за потрібне берегти спільне майно, та прибирати за собою у місцях загального користування. Вирішувати проблеми, пов’язані зі злісними неплатниками, які роками накопичують борги за комірне. Спільна справа із подібними добродіями викликає сумніви, до речі саме вони будуть чинити спротив створенню ОСББ, але не поспішайте з висновками. Наполеглива роз’яснювальна робота серед сусідів, реальні приклади заощадження коштів здатні творити дива.

Звісно, дуже важливо не помилитись, обравши на посаду керівника ОСББ порядну й фахову людину. В Україні й зокрема в Києві не бракує випадків відвертого зловживання з боку керівництва ОСББ. Наприклад, київське ОСББ за адресою Гришка, 8 ще у 2007 році здало цокольний поверх в оренду приватній особі, а тій «пощастило» через суд приватизувати приміщення і влаштувати там торговельний центр. Хоча приватизація можлива лише за погодженням із головою ОСББ. Траплялися випадки, ще до запровадження підписання індивідуальних договорів між постачальником послуг і споживачем, коли голови житлових кооперативів накопичували величезні борги, не перераховуючи зібрані з мешканців кошти компанії-постачальнику. Тож якщо подібні проблеми існують, їх доведеться вирішувати, перш ніж створювати ОСББ.

Проте найсуттєвішою перешкодою для створення ОСББ є незадовільний стан частини житлового фонду. Більшість приватних компаній з комунального обслуговування віддають перевагу новим житловим комплексам, з новітніми комунікаційними системами, мешканцями із доходом вище середнього, й відмовляються від старих будинків у жахливому стані.

Але, як це не парадоксально, експерти переконують, що простіше об’єднатись в ОСББ саме мешканцям будинків 60-70-х років минулого сторіччя.

У чому підступ нових ЖК та як створити ОСББ у старому будинку?

По-перше, забудовник після здачі новобудови в експлуатацію прагне якнайшвидше зареєструвати приватну керувальну ЖК компанію, щоб і надалі заробляти гроші. Якщо мешканці нового будинку вирішать створити ОСББ, вони передусім мають здійснити інвентаризацію спільного майна. Однак коли майно в будинку та на прибудинковій території належить забудовнику, мешканці можуть зіткнутися з серйозною протидією.

По-друге, поки будинок новий і в ньому все працює ідеально, заклик об’єднання в ОСББ у більшості мешканців викличе байдужість. Люди тільки в’їхали в новобудову, не знайомі з сусідами, не знають, чи володіє хтось із них управлінськими талантами та належними моральними якостями. Тільки за минулий рік суди розглянули 1568 справ за позовами мешканців до своїх ОСББ.

Мешканцям старих п’яти- чи дев’ятиповерхівок на 2-4 під’їзди, які співіснують поряд більш ніж десять років, набагато легше об’єднатись для управління будинком. Так, серед них багато людей похилого віку, мало тих, хто має пристойний рівень доходу, але якщо кількість прихильників створення ОСББ перевищує 50%, з рештою домовитись буде простіше. Звичайно, для початку вартісні проекти, такі як масштабний ремонт, реалізувати навряд чи вдасться. Проте якщо їх не уникнути, навіщо тоді прокладка у вигляді ЖЕКу? Заощаджувати можна почати з самообслуговування прибудинкової території, залучаючи мешканців будинку. Про ретельне сортування сміття вже йшлося, це теж гроші. Ваше ОСББ може брати участь у різноманітних місцевих та державних програмах фінансування. Якщо фасад будівлі дозволяє, можна встановити сонячні панелі, як це зробили за адресою Миколи Бажана, 16. Мешканці цього нового будинку виграли грант в рамках програми «70/30%» й отримали на енергоефективні проєкти 21,5 млн грн. Завдяки сонячним панелям вони зможуть заощаджувати в опалювальний сезон близько 1,5 млн грн.

Читайте також:

Доля трьох столичних мегапроєктів: навіщо, коли і чи будуть вони реалізовані

Топ-5 квартир київських високопосадовців

Термін експлуатації збіг: в столиці проведуть інвентаризацію хрущовок